磁磚清潔

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6月3日，國務院辦公廳正式公布《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，被稱作一場租賃市場的大變革。這場“變革”波及的范圍并不單純在租房市場，商業地產或將改變目前高庫存、多空置率的現狀。此中長租公寓將成直接獲利者，新政扶持下，市場擴建更加方便，租賃業的金融投資服務隊伍也將更加壯大，另外，土地市場也會被影響。可以說租賃新政，是朝未來健康的租房市場邁出的重要一步。租賃新政出臺商業地產迎來去庫存良機國務院6月3日發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中，最引人關注的一條內容當屬關于“商業用房可改為租賃住房”的意見。該條內容表示，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。在樓市“去庫存”的大環境下，“商業用房可改為租賃住房”意見的出臺，被業內人士認為將成為推動商業地產“去庫存”的重要武器。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，由于水電、稅費等的減免，商辦物業經改造后也可以進入租賃市場，有助于盤活存量商辦物業，解決商辦市場庫存問題。從杭州的情況來看，2016年以來，在新一輪樓市熱潮的帶動下，商業地產也表現出較為強勁的勢頭。據統計數據顯示，今年1-5月份，杭州商業地產共成交了15824套房源，成交總面積達到114.2萬平方米，成交量超過去年同期的兩倍，其中酒店式公寓成交9897套。不過，雖然商業地產的成交迎來小高峰，但是整個市場的庫存量依然是座難以逾越的“大山”數據顯示，1-5月份商業地產新增房源量共8256套，截至5月底，杭州商業地產可售套數共68509套，可售面積高達7207398平方米。“租賃新政對于杭州商業地產來說將是非常大的利好。”華盛達集團杭州開發公司副總經理董向浩告訴記者。董總表示，杭州以阿里巴巴、網易等互聯網企業為中心，形成了全國性的電子商務中心，有數量眾多的年輕的、高學歷、高收入的互聯網從業者，他們對酒店式公寓的租賃需求非常大，而且未來這個群體將更加壯大。在董向浩看來，寫字樓將成為“租賃新政”的受益者。他認為，杭州寫字樓回報率低、空置率高，尤其是浙商以中小型企業為主，對于高端甲級寫字樓需求很低，“按照新政，把空置的寫字樓改建成租賃用房，那么出租率和租金收益都會得到提升。”政策如何落地成關鍵新政效應尚未顯現其實，6月3日國務院發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》并不是國家層面就租賃市場第一次發聲。此前5月4日，國務院常務會議提出“允許將商業用房等按規定改建為租賃住房”，5月6日，在國務院政策吹風會上，中國住房和城鄉建設部副部長陸克華再度強調，并詳解了這一說法。不過，由于地方政府的具體實施細則尚未正式落地，所以此次“租賃新政”并沒有在房地產市場上引起太大反響，從杭州的情況來看，新政效應也沒有體現出來。“目前新政效應還不是特別明顯，還需要一段時間的沉淀和地方政策的具體落地。所以我們現在也沒有太多宣傳。”華盛達集團杭州開發公司副總經理董向浩表示。“新政對于酒店式公寓的去庫存肯定是有利的，酒店式公寓本身就是類住宅的產品，不過到底能產生多大的作用，關鍵要看落地的細則。”中大銀泰城副總經理高玉表示。高玉告訴記者，中大銀泰城并不會將項目中的酒店式公寓改建為租賃住房，“我們今年已經有5個多億的銷售額，存量已經不多了，酒店式公寓只剩兩三百套，寫字樓也只有一萬多方。”不過，高玉也透露說，現在有不少酒店品牌都在跟中大銀泰城談合作，計劃整幢或幾層酒店式公寓統一運營，看中的正是項目的地段、品質和品牌。開發商重交易輕租賃新政或無法直接促進銷售不過，在“租賃新政”公布以后，也有不少業內人士表示，“商業用房改為租賃用房”面臨結構改造、配套不完善等問題，而且相比公寓租賃盈利空間小、前期投入大、回報周期較長等問題，將物業一次性出售資金回籠速度快，收益高，無疑是開發商的第一選擇。“此次新政的主要目的是鼓勵規模性的企業進入長租公寓市場，對于商業地產的銷售可能不會有直接的影響。”贏商機構總經理方芳如是說。方總認為，將寫字樓改建成酒店式公寓出租，需要在結構、裝修等方面進行改造，這方面的投入成本很大，投資回報率可能會不太好看。而且，方芳認為，盡管從2015年起不少企業進入到長租公寓市場，但是這類企業基本以輕資產運營為主，并不會購買酒店式公寓或者住宅，而且通過整體租賃的方式進行運營。“所以，長租公寓的發展，也不能給開發商銷售帶來幫助。”另外，也有業內人士表示，公寓租賃市場必須面對的現實是盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報周期較長等問題。“如果把房子改為租賃運營，企業收益遠遠比不上將房屋一次性出售，更多的開發商會選擇出售，只有一部分閑置寫字樓或者去化不暢的公寓才會選擇出租。”推行租賃新政后長租公寓是直接獲利者租賃市場一直為人所詬病的是市場龐大卻無良好的權益保障。根據58同城《租房行業研究報告》顯示，73.69%的租房者都有過權益受損害的經歷。租房難，遇到黑中介，隨意漲價等這樣或那樣的問題，直接拉低租房人群的生活品質。這幾年興起的長租公寓有效規避了這些問題，算是對亂象叢生的傳統租房市場的“起義”。長租公寓發展這么多年頭，YOU+公寓、魔方公寓、自如友家等受到來自市場不少機遇與挑戰，失敗的也有不少。本次租賃新政的發布對整個租房市場包括長租公寓的影響都將是翻天覆地的。魔方生活服務集團市場部高級經理任宇說道：“租賃新政是首個對租房市場影響非常巨大的，能夠改變格局的政策，對于長租公寓自身的發展與優化有著非常大的幫助。政府鼓勵租房，將以前自建的保障房，公租房來保障低端收入或租房人群的生活水平，到如今放手給了市場，長租公寓的增值稅收目前也從明確為6%，大大降低稅收負擔，我相信地方的租賃細則也將在不久后落地。”此外，政府還將對像魔方公寓這樣的有集中式品牌運營商的品牌公寓租客人群開放居住證辦理申請。因為戶籍改革的推進，是發展租賃市場的重要條件之一，在中國沒有一套屬于自己的房子并不僅僅意味著沒有固定居所，在某些地方意味著無法進行結婚登記、子女落戶以及享受子女劃片入學等。居住證給予了租客人群很大的便利，享受本市的一些本地居民可享受的福利。對品牌長租公寓開放居住證辦理申請也就意味著，即使在未全面推行居住的城市，租住在品牌長租公寓的租客可以率先享受到居住證帶來的利好。再者是租房使用公積金抵扣的條件也將在品牌長租公寓上有所放寬，具體如何操作，任宇表示要看每個區域落地的細則而定。租賃業資本海洋更遼闊土地市場也將受波及起步于2009年的魔方公寓，如今是全國第二大集中式品牌長租公寓運營商，目前在全國有150余家店面，在杭州已開的5家，位于濱江區、火車東站、秋濤路、河東路等，計劃年底前將在杭州擁有10家以上店面。長租公寓前期投資大，魔方公寓承包的建筑屬于商業產權地產，與開發商或產權人簽約都是15~20年的期限，從承包到裝修、打造產品，都要花費動輒千萬甚至億元資金。因此長租公寓市場若沒有資本的推動，將寸步難行。隨著迅猛的發展和市場的接受度高，長租公寓對資本的誘惑力越來越大，YOU+公寓與目前脫離鏈家地產獨立運作的自如寓等背后都有資本金主的買單。4月15日，魔方公寓完成C輪3億美元來自中航信托的融資，為迄今為止長租公寓領域最大的一筆投資，震驚了市場。未來投入長租公寓領域的人群將會越來越多，有了租賃新政的背書，服務該類產品的信托、金融等企業隊伍也會逐漸壯大，衍生品也會更多。租賃新政對長租公寓的影響已不僅在于房屋市場，還深入到了土地出讓上。近期上海在周浦和顧村出讓的土地，在地塊出讓條件中明確規定要求開發商自持15%的住宅面積，業內人士表示可以理解為是對租賃文件在土地市場上的積極響應。租賃新政支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務，而據上海某國企開發商的高管透露：發展成租賃業務仍有一定收益。魔方公寓的公關表示這是專業公寓運營商的機會，現在已經有開發商和魔方提出定制開發及運營等合作要求。新租賃時代下各式長租公寓各表所長魔方大廈在市場屬于中高端公寓。以魔方公寓河東路店為例，該公寓30平方米左右單間的租賃價格在3600元月以上，另加236元每個月物業費及網電水費用。據店長透露，每套房間裝修成本在7萬元左右，單單床墊就要4千元，裝修風格溫馨，房間內床上用品、衛生潔具、到包含電磁爐的廚具用品全套贈送，真正實現拎包入住。但也因為近4000元的單月房租費也決定了它的市場范圍，有經濟支撐、追求生活品質的人群，才愿意為魔方公寓的裝修、管理等溢價買單。不過據任宇介紹，現在愿意為這樣的生活品質買單的人并不在少數，且以80后90后為主。政府對這種集中式品牌長租公寓運營商給予的特別福利將助推它的發展，魔方生活服務集團市場部高級經理任宇表示：“等新政落地后，市場更廣闊，也真正培育起來了，長租公寓的明天會更快到來。”拎包客是杭州本土發展的長租公寓品牌，相比魔方大廈的中高端定位，拎包客主打青年社區、社群服務。目前拎包客在杭州已有4門店，入住的人群以90后互聯網從業者為主，單間租賃價格1000元~1800元月，比較親民。拎包客對于入住租客的要求較為嚴格，有些人“面試”幾輪仍然被拒之門外，拎包客CEO華杰說道：租客人群質量很重要，創業者、有特長的、有故事的、有趣的才歡迎。社區公共活動空間大，經常舉辦社群各種活動，為此還吸引了杭州市政府的目光。目前區政府及市政府計劃將拎包客品牌引進更多社區，為社區提供社群服務；同時如果有合適的房源，也會提供給拎包客去打造青年公寓。就目前態勢來看，等具體的地方租賃細則落地，拎包客為主的社群公寓或將首批享受紅利。杭州龍頭品牌中介我愛我家旗下也有長租公寓品牌——相寓，龐大的客戶群體及數據支撐讓我愛我家更有信心投身長租公寓市場。營銷企劃總監周包軍表示：“我們將租賃新政作為租房市場轉變升級的標志，也更加堅定我們發展相寓租房市場政策性的底氣。租房市場一定會得到相應政策的受益，具體哪一方面暫不明晰，但租賃新政作為中央文件的發布，對租房市場具有長遠指導意義。”國務院大招支持房屋租賃日前，國務院辦公廳正式公布《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優惠以及市場規范方面，給予住房租賃市場支持。其中提到，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。一、對政府增加租賃房供地鼓勵地方政府盤活城區存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限。完善監管健全法制完善住房租賃企業、中介機構和從業人員信用管理制度，全面建立相關市場主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，對嚴重失信主體實施聯合懲戒。公安部門要加強出租住房治安管理和住房租賃當事人居住登記，督促指導居民委員會、村民委員會、物業服務企業以及其他管理單位排查安全隱患。各有關部門要按照職責分工，依法查處利用出租住房從事違法經營活動。二．對企業允許改建房屋用于租賃允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。鼓勵開發商干中介支持房地產開發企業拓展業務范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業務；鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房；引導房地產開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地產。中介租賃業務享受增值稅政策對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。予以金融支持，或可發REITs鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。三．對個人無戶籍租房或可享公共服務落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。個人出租房月入不超3萬元，免稅落實營改增關于住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策，對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。

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