磁磚清潔

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　　2015年市場發展總結　　1、2015年土地市場成交呈郊區化分布　　2015年各大房地產商紛紛圈地，尤以大興區、順義區和豐臺區為熱點區域。第一季度，成交25宗，總成交建設用地面積127萬平米，規劃建筑面積387萬平米，總成交價為497億元。第二季度，經營性土地成交7宗，總成交建設用地面積48萬平米，規劃建筑面積109萬平米，總成交總價為151億元，大興區地塊成交4宗，列各區之首。第三季度，經營性土地成交5宗，總成交建設用地面積45萬平米，規劃建筑面積92萬平米，總成交總價為98億元，大興區地塊成交2宗，列各區之首。　　大興區拿地數量居首，之后依次為為順義區、豐臺區、海淀區及通州區拿地最為活躍，由于《北京市新增產業的禁止和限制目錄(2015年版)》2015年8月24日出臺，在此日期后城六區已無寫字樓用地可拿。　　2、寫字樓銷售市場低迷　　2014年新增供應180萬平方米，成交150萬平方米，截止到2014年底存量達到400萬平方米；2015年截止到10月新增供應達到297萬平方米，成交僅為50萬平方米，存量達到近650萬平方米。2015年寫字樓成交除金融街E9大廈、昆泰嘉瑞中心單價較高外，大多成交比較分散在各個郊區，單價較低或面積較大的獨棟項目。寫字樓市場新增供應6490套，同比上漲65%；成交2463套，同比下降25%；成交面積82.92萬㎡，同比下降22%；成交均價28265元/㎡，同比上漲56%；成交金額234.37億元，同比上漲21%；目前存量16122套。市場供大于求，成交呈低迷態勢。　　3、寫字樓租賃市場租金穩定　　2015年北京整體供應將迎來拐點，除麗澤、周邊新區頃目集中入市外，奧南、中服地塊等頃目將在未來1-3年陸續入市，供給量將明顯上升，目前甲級寫字樓市場缺乏優質項目供應；由于國際及國內經濟形勢不佳，導致需求暫未明顯復蘇；北京甲級寫字樓整體空置率約為7.1%；目前北京甲級寫字樓凈有效租金為320元/㎡?月，CBD及周邊、燕莎、東二環及東長安街租金增長略顯乏力，中關村及金融街租金增長穩定。　　4、眾創空間批量入市　　解決中小企業辦公模式，眾創空間成為國內較適用的方案。2015年中小企業拎包入住辦公的市場需求加大，傳統單一辦公模式受市場影響逐步向多元化轉變，眾創空間模式受到廣泛關注，市場供應不斷攀升。　　5、市場展望　　2015年盡管整體經濟增速放緩，作為寫字樓需求和地方經濟發展的主力，北京服務業發展動能持續。需求的增長預計將主要來自快速擴張的金融業。辦公模式的改變及客戶需求的多樣化推動存量老舊寫字樓的改造升級。北京市場穩固的基本面，包括政府出臺寬松貨幣政策以促進資金流動性，以及北京在華北地區的經濟樞紐地位，將在中短期內有力支撐北京優質寫字樓市場的租賃需求。進一步的支持將來自于政府對京津冀一體化協調發展的相關舉措。同時各核心商圈的主要租戶群也將面臨調整。就投資市場而言，機構投資者尋找投資機會，北京寫字樓物業市場預計將因此受益。融資成本的降低以及待售高品質寫字樓物業數量的增加有望于2016年促成更多成交。　　創新案例　　1、整盤出租運營的核心能力　　在寫字樓出租市場中，渠道商手中擁有最多的客戶資源，所以渠道商成為了寫字樓整盤出租運營的核心。樂工場于2010年成立了樂工場大聯盟，現在擁有了300多家渠道代理商，共計15000多位經紀人，為了聯盟的穩定發展，樂聯盟設置了商學院、理事會以及專業委員會三個機構。在推廣方面，首先是我們在樂工場的總部一層安排了樂展廳、沙盤、項目視頻、易拉寶、投影作為項目的展示，在聯盟成員或者客戶來到總部的時候會有很好的展示效果。其次是我們會選擇合適的時間舉辦聯盟推介會、聯合推介會以及聯盟看房團，為項目的快速去化提供保證。10年來，樂聯盟累計成交800多萬平米，占據了樂工場成交的絕大多數，并實現了市場中1/3的成交比例。　　2、寫字樓局部眾創空間與整體項目的運營關系　　眾創空間是對傳統寫字樓產品進行的一種創新，未來會和傳統標準甲級寫字樓、LOFT辦公等產品形成互補。創客的承租能力較低，而能夠提供多種服務以及優惠的眾創空間成為了首選。在這個前提下，樂工場和漢美中國合作提出lework模式，也就是按租戶選擇的套餐樣式將精裝修和家具配置齊備后，由樂工場整合裝修和家具方實施后，租用給租戶使用，打造精裝配家具的開放式綜合服務平臺，lework所具有的優勢：客戶可以拎包入住，安心辦公；業主可以提升產品價值；裝修商后期可以獲得持續收益；家具商可以批量采購，降低成本。樂工場通過lework模式運營將臺新港大廈3個月完成92%的出租率，租金水平由6.5元/天?㎡提升至8.5元/天?㎡。　　3、定制化精裝交付的寫字樓出租運營　　樂工場為華騰世紀總部發展商提供樣板間，裝修成本由樂工場與開發商共同承擔，按照一定的比例逐期遞減或遞增，這個方法緩解了一次性過大投入的問題。對于將來的收益開發商也會有顯著提升，并且為部分客戶提供裝修的金融服務，也提升了看房效果，解決了客戶痛點，8個月完成80%的出租率。　　4、騰訊打造全要素50萬平米“眾創空間”　　2015年4月28日，騰訊開放戰略發布會在北京國家會議中心隆重舉行，騰訊眾創時代的開放戰略正式拉開序幕。會上騰訊與北京、上海、天津三大直轄市地方政府代表共同開啟戰略合作，三地超15萬平米騰訊眾創空間在發布會現場落地。2015年騰訊計劃在全國建立25個線下眾創空間，總面積超過50萬平米。騰訊開放平臺上的數據顯示，短短幾年間，平臺上的創業者人數增長36倍。在這成熟的創業生態環境下，2015年，創業者迎來了眾創元年。過去四年里，騰訊開放平臺與創業伙伴共同成長，累計為創業者創造收益超過100億，騰訊開放平臺上的創業公司總估值超過2000億，為整個社會創造的就業機會超過150萬。眾創時代騰訊將繼續擁抱開放，聚合騰訊所有資源，聯合社會各界力量，推出騰訊眾創空間，打造一個人人可參與的創新創業平臺，幫助創業者實現夢想。　　5、“光伏太陽能+房地產”開啟綠色建筑新紀元時代　　2015年7月8日,亞洲潔能資本(ACC)攜手世邦魏理仕(CBRE)在北京聯合舉辦了“2015年中國綠色建筑與可持續發展論壇”。會上表示，隨著對環境保護的不斷重視，越來越多的現代企業將“綠色建筑”作為辦公、生產場所選擇和建設的重要標準。可以說，綠色建筑已經越來越成為工、商業設施發展的大勢所趨。世邦魏理仕選取北京、上海、廣州、深圳和成都五個城市中獲取LEED認證的甲級寫字樓項目，并將其租金和出租率表現與未認證的同等級樓宇進行了對比分析，發現五大城市內LEED甲級寫字樓平均租金較非LEED甲級寫字樓項目均錄得溢價，溢價比例在1.5%-25.7%之間。并且，LEED項目在租金下跌或市場空置率較高的弱勢市場中可能更具防御性。　　創新大事記　　1、鵬華前海萬科REITs在深交所掛牌上市交易　　業內首只公募房地產信托投資基金（REITs）——鵬華前海萬科REITs封閉式基金（簡稱“鵬華前海”）9月30日在深交所掛牌上市交易。作為一只特殊的封閉式基金，鵬華前海萬科REITs上市后折溢價情況受到市場廣泛關注，一些機構認為該基金房地產投資部分可以獲得高于債券市場的投資收益，而目前市場利率較低，上市后很可能出現溢價，但也有機構認為該基金存續期較長，可能會出現一定折價。　　根據上市交易公告書，鵬華前海此次上市規模為303.32萬份，按照上周五每份102.412元單位凈值估算，約對應凈值規模3.1億元，占該基金總規模的十分之一。基金合同生效后10年內（含10年）為基金封閉運作期并在深交所上市交易，期間投資者只能在二級市場變現。基金封閉運作期屆滿，該基金轉為上市開放式基金（LOF），屆時可以通過贖回的方式退出。　　與其他公募基金相比，鵬華前海最大的特點是不超過50％的基金資產投資于房地產項目，可以獲得持續穩定的投資收益。截至9月23日，鵬華前海66.58％的資產為固定收益投資（以企業債為主），對房地產項目（即前海企業公館）投資占比為32.82％。對這兩大部分的投資構成了對鵬華前海上市后定價的依據。雖然上述部分機構認為鵬華萬科上市后會有一定溢價，但作為一只封閉期達10年的類固收產品，還是有研究人士擔心出現折價。　　2、新加坡亞騰資產管理有限公司收購上海東亞銀行大廈　　李嘉誠參股的新加坡上市公司亞騰資產管理有限公司(ARAAssetManagement，下稱ARA)，在上海達成了一樁成交價達27億元的寫字樓收購案。　　據知情人士透露，收購標的是位于上海陸家嘴的東亞銀行大廈，交易涉及樓面面積4.1萬平方米，以總價計算，此次交易單價約65800元。　　公開資料顯示，東亞銀行金融大廈位于上海陸家嘴環路、花園石橋路口。作為上海的金融中心，陸家嘴的寫字樓長期保持極低空置率。2008年年底，開發商曾將10層寫字樓約2.2萬平方米以10億元的價格出售給東亞銀行。　　這是近兩個月內，ARA第二次出手抄底上海寫字樓。2015年10月，來自第一太平戴維斯的消息顯示，由ARA運作的一只私人基金，在上海斥資28.5億元購入了上海鉑金大廈。同東亞銀行金融大廈類似，總計20層的上海鉑金大廈也坐落于上海新天地商圈。　　ARA是由長江實業持股的一家新加坡上市公司。2013年10月，海峽貿易有限公司以2.38億美元從ARA創始人林惠璋和長實手中購買總計20.1%ARA的股權，交易完成后，長實持股7.84%。　　ARA曾在2014年將其持有的物業南京國際金融中心、上海盛邦國際大廈接連賣出，被解讀為與李嘉誠一同“撤資”內地的李嘉誠系公司。目前看來，ARA選擇“回歸”的第一站上海寫字樓市場今年以來呈現良好態勢，正在受到各大機構的重點關注。　　3、SOHO中國欲做全球辦公短租商　　2015年1月6日，記者從SOHO中國處獲悉，公司將于2月份在北京和上海兩地推出1500多個用于短租的辦公座位，并稱將把這SOHO3Q開到SOHO中國以外的辦公物業中去，甚至在全球范圍內擴張。“SOHO（中國）將加大這樣的短租辦公產品的投資規模，首選在一線城市和部分互聯網氛圍特別強的城市布局，未來將在全球范圍內的辦公物業推出這樣的產品。”潘石屹向記者透露，由于互聯網的發展，短租辦公市場很大，不像拿地蓋房那樣回籠資金周期較長，能夠更好地提高公司的資金實力。　　4、內資企業成深圳特區甲級寫字樓最大客戶需求　　民營經濟繁榮是深圳相對于國內很多城市的一大特色，這個特點也體現在甲級寫字樓的客戶結構上。數據顯示，內外資企業2015年占用甲級寫字樓面積的比例為83:17，內資企業占絕對主導地位。　　按照公司數量統計，內外資的比例為79.2:20.8；按占用面積計算，兩者差距更大，內外資比例為83.0:17.0。“顯然，內資企業在近年甲級寫字樓租賃活動中占有主導地位。”　　報告稱，在深圳產業結構優化、營商環境提升以及金融改革創新的加速推進下，內資企業尤其是內資金融類企業紛紛加快拓展步伐，對寫字樓租賃需求保持旺盛態勢，對入駐寫字樓的標準也不斷提高，成為深圳甲級寫字樓租賃成交的主力。相反，基于對經濟增速放緩的擔憂及人民幣貶值預期的升溫，外資企業紛紛調整租賃策略，拓展、換租的步伐明顯放緩，在甲級寫字樓新增需求中占比也進一步下降。　　從企業類型看，金融類企業依舊是甲級寫字樓需求市場的“霸主”。按占用面積統計，金融類企業占比達69.7%，相比去年提高了6.9個百分點；單個企業平均占用面積為1363平方米，比去年大幅提高，主要是受金融總部企業辦公面積體量龐大的影響。企業類型主要以銀行、保險、證券、基金、信托、投資等傳統金融機構為主。（來源：公眾號"全經聯"）　　編輯：wulingya

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